Квартирный вопрос обойти невозможно. По утверждению классика, людей он испортил, но с другой стороны, возможность комфортного существования дорогого стоит. Сейчас редко встретишь семьи, где несколько поколений живут под одной крышей. И это правильно – каждая «ячейка общества» должна самостоятельно строить свою жизнь. Но проблема отдельной жилплощади стоит очень остро, учитывая средний уровень благосостояния украинцев.
Brobank.info рассмотрит все аспекты ипотечного кредитования как способа получить собственное отдельное жилье, оценит степень его доступности и перспективы развития в Украине.
Зачем нужна ипотека
Люди старшего поколения еще помнят времена, когда квартиру можно было получить от государства. Да, приходилось не один год стоять в очереди (за редкими исключениями), и не всегда параметры жилища соответствовали пожеланиям. Но главное – вожделенные квадратные метры доставались бесплатно!
| Макс. сумма: | 300 000 грн. |
| Ставка: | От 35,3% |
| Срок кредита: | До 72 мес. |
| Мин. сумма: | 5 000 грн. |
Сейчас о таком можно только мечтать, за все нужно платить, а приобретение недвижимости чаще всего оказывается не по карману молодым семьям. Выбор вариантов для начала самостоятельной жизни не так уж и велик.
- Накопить необходимую сумму. Метод рабочий, но крайне затратный по времени. Скажем, на скромную двухкомнатную квартиру в Киеве стоимостью 1-1,5 млн грн. собирать деньги можно десятилетиями, если доход у семьи среднестатистический.
- Занять средства у родственников. Это – идеальный вариант, если близкие люди обладают финансовой свободой и не торопят с возвращением долга.
- Получить квартиру по наследству или разменять родительскую. Такие ситуации встречаются часто, но все будет зависеть от семейной политики.
- Арендовать жилье. Тысячи семей, в особенности молодых, годами живут на съемных квартирах. Это, конечно, облегчает проблему, но не решает ее. Ежемесячная оплата может «съедать» львиную часть бюджета, а заодно и отодвигать на неопределенное будущее перспективу покупки собственного жилья.
- Оформить ипотеку. Банковский займ, который является целевым и самым длительным изо всех кредитных программ (до 20 лет), помогает разобраться с квартирным вопросом раз и навсегда. Размер выплат вполне сопоставим с арендной платой (особенно в крупных городах), но в данном случае эти деньги являются вкладом в свои собственные квадратные метры.
Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости. При этом владельцем жилья де-факто является клиент, но нарушения договора могут привести к лишению его права собственности. В этом случае купленная недвижимость изымается и выставляется на продажу, а вырученные средства направляются на погашение долга перед банком.
Ипотеку можно разделить на 3 основные категории:
- покупка жилья на вторичном рынке;
- приобретение недвижимости непосредственно у застройщика;
- ссуда на потребительские цели под залог уже имеющегося жилья.
Как правило, сумма ипотечного займа не превышает 80% стоимости залогового имущества, а процентная ставка – намного ниже по сравнению со стандартными беззалоговыми программами. Клиент обязан придерживаться графика ежемесячного погашения кредита и осознавать серьезность взятых обязательств, которые останутся с ним на долгие годы.
Особенности украинской ипотеки
До недавнего времени отечественные кредиты на жилье по праву считались одними из самых дорогих на мировом рынке. Нас обогнали, пожалуй, только Аргентина, Иран и Венесуэла. Еще в начале 2020 года процентная ставка по ипотеке варьировалась от 18% до 24% годовых. Правда, партнерские программы от застройщиков предусматривали уровень в 10-12% годовых, но такая льгота действовала только первый год кредитования с последующим возвратом к среднерыночным показателям.
Для сравнения, житель Европы может оформить ипотеку под 1-5% годовых, это – довольно распространенный вид кредитования, который доступен каждому. Но дальше всех пошла Дания, здесь ставка опускается до отрицательных показателей и может составлять – 0,5%.
При оформлении ипотеки клиенту необходимо оплатить первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% оценочной стоимости жилья. Но это – не все, заемщику придется раскошелиться на разовые платежи:
- комиссия за получение ссуды (0,5-2% общей суммы кредита);
- оценка недвижимости (около 1500 гривен);
- нотариальное оформление залогового договора (от 4500 гривен) и государственная пошлина (0,1% стоимости залога).
Помимо этого, ежегодной оплаты требуют страховые полисы:
- страхование недвижимости (0,3-1% суммы залога);
- страхование жизни (0,6-1% размера займа).
В последнее время можно встретить ипотечные программы без первоначального взноса, но это предложение с подвохом. Поскольку без залога не обойтись, таковым должна выступить уже имеющаяся недвижимость (жилье, которое вы покупаете, не подходит, оно и так считается собственностью банка в течение срока действия ипотеки). А оформление залогового имущества приведет к дополнительным расходам: экспертная оценка, нотариальные услуги, оплата госпошлины, страховки и т.д.
В Украине, как и во всем мире, в получении отдельного жилья больше всего заинтересованы молодые семьи. Специально для этой категории населения была разработана отдельная государственная программа, действующая с 2013 по 2020 годы, с годовой ставкой на уровне 7%. Однако, на деле проект так и не был реализован в полном объеме.
С 2015 года в бюджет не закладывается соответствующая статья расходов, а финансирование программы возложено на плечи региональных властей. Учитывая плачевное состояние местных бюджетов, молодежное жилищное строительство переживает сейчас не лучшие времена.
| Макс. сумма: | 200 000 грн. |
| Ставка: | От 0,01% |
| Срок кредита: | До 60 мес. |
| Мин. сумма: | 2 000 грн. |
Есть ли свет в конце тоннеля
Текущий год имеет все шансы стать прорывным в борьбе за демократичные условия предоставления займов на жилье. О появлении по-настоящему массовой ипотеки говорить пока рано, но ее удешевление уже началось.
Государственная программа кредитов под 10% годовых стартовала еще зимой, и до конца 2020 года банки планируют раздать не меньше 3 миллиардов гривен специально на эти цели. Подобная возможность появилась благодаря снижению ставки НБУ до беспрецедентных 6% (год назад этот показатель равнялся 18%), что привело к изменению стоимости привлеченных ресурсов.
Соответственно, кредитные организации смогли предложить более выгодные условия по ипотеке, на что сразу же отреагировали потребители. За первые полгода действия новых ставок финучреждения выдали порядка 3,5 тысяч кредитов на жилье на 1,5 миллиарда гривен.
Несмотря на общую положительную динамику, к предоставлению дешевой ипотеки остается немало вопросов. Начнем с того, что программы под 10% годовых на сегодняшний день предлагает всего несколько финучреждений (например, ПриватБанк, Ощадбанк, Правэкс Банк). При этом декларируемая пониженная ставка не будет действовать весь период кредитования, а поднимется на среднерыночный уровень через 1-5 лет.
По-прежнему высок процент отказов, а заемщик должен с честью выдержать строгий скоринг (идеальная кредитная история, месячный уровень доходов минимум в два раза выше размера выплат по кредитам, постоянная официальная работа, возраст в идеале до 35 лет и т.д.).
Чтобы дешевая ипотека прочно вошла в нашу жизнь и стала по-настоящему интересной и выгодной для потребителя, кредитный рынок должен претерпеть немало изменений. Пока что его развитие прочно блокируют различные негативные факторы:
- абсолютная непрозрачность первичного рынка недвижимости;
- закрытый доступ к госреестрам;
- строгие требования к резервированию;
- высокие риски для инвесторов и слабый уровень защищенности их прав;
- проблемы с финансированием в строительной отрасли и пр.
Тем не менее, работа в этом направлении началась, и прогнозы на дальнейшее снижение ставок выглядят обнадеживающе. Пока же парламент решил создать отдельный институт, который будет заниматься вопросами ипотечного кредитования. А в проект бюджета на 2021 год закладываются средства, которые пойдут на жилищное строительство. Предполагается, что программа поможет 30 тысячам украинских семей обзавестись собственной жилплощадью при содействии государства.
| Макс. лимит: | 200 000 грн. |
| Ставка в год: | 44,4% |
| Льгот. период: | До 62 дней |
| Обслуживание: | Бесплатно |
Таким образом, ипотека дает возможность купить жилье, имея в кармане всего треть от его стоимости. С одной стороны, вы на 20 лет попадаете в финансовую зависимость от банка с риском потерять крышу над головой, если что-то пойдет не так. С другой – эти годы вы проживете в собственной квартире, не будете зависеть от капризов арендодателей или «сидеть на голове» у родителей.
Конечно, этот вид кредита стоит оформлять только в том случае, если вы полностью уверены в стабильности своего финансового положения, и его не сможет пошатнуть ни экономическая ситуация в стране, ни общемировые кризисы.
